Closing a Multi-City Deal: Q&A with Pat Marzulli

Pat Marzulli, CCIM, SIOR, FGCAR, and Executive Managing Director of Industrial Services at Colliers International Tampa Bay Florida closed not one, not two, not three, but FOUR transactions in January! What a way to kick-off the New Year, right? We thought so too! But, what we found most interesting was that one of these deals was an out-of state transaction, so last week we had the opportunity to chat with this industrial real estate expert (who has over 35 years of experience) to discuss the challenges, the impacts, and the benefits of being a CCIM in this particular transaction.

Q: You’re in Clearwater and the property was in Dallas! How did you land this deal?

A: I’m involved in the professional and leadership circles within the Pinellas County area. From these networking connections, I’ve met many professionals. Two of these professionals, specifically an attorney and accountant, both referred the client to me.

Q: Tell us about the property.

As I said, I was connected with the client here in Pinellas County. She had an investment property over in Dallas, Texas that she wanted to sell. In order to get this deal going, I teamed up with our Colliers office over in Dallas – these guys are experts in that local market – which is key when doing an out-of-state transaction. The property itself was a very compelling investment deal: 35,805 SF property with a Goodyear Service Center in a long-term NNN lease.

Q: What made this deal challenging? Why?

A: Well, I wouldn’t really say it was challenging, but I would say it was more complex than the others. Working with our team in Dallas, we met with retail prospects that felt the property was too industrial. We then met with industrial prospects that felt the property was too retail. The Dallas team had a big footprint in the market, so we were able to find the right fit. What made it even more complex was having to move the closing date to accommodate a tax requirement from the seller. Moving the closing date is never, ever done, so it was definitely a factor in the complexity of the deal. Overall, managing a multi-city transaction with an adjusted closing date made for an interesting assignment.

Q: How did being a CCIM help you get this particular deal closed?

A: Being part of the Colliers team definitely was a big function in this transaction. However, being a CCIM helped me identify the necessary skills and confirm they had them to successfully handle this project. Knowing that they were also CCIMs, I felt certain they had the appropriate investment knowledge and I knew that they would be able to position the property appropriately.

Q: What is the benefit of having out of state deals?

A: The biggest benefit is that it expands your footprint. Also, it allows you to diversify your revenue streams such that if you can develop them enough you wouldn’t necessarily have to stick to the local market. Local market conditions heavily impact business, so conditions in one market may be different than in another. So if one market is down then it might not be in another. Having diversified revenue stream diversification is important!

If you’re interested in learning more about this particular transaction, or how to best conduct multi-city deals, Pat can be reached via email at Pat.Marzulli@colliers.com.

Pat Marzulli, CCIM, SIOR is a full-service broker who has the capacity to successfully seal the deal! Learn more about Pat here.

Traducción en español esta disponible:

Preguntas y Respuestas con Pat Marzulli: Como Cerrar una Transacción de Ciudades Múltiples

Pat Marzulli, CCIM, SIOR, FGCAR, y director ejecutivo de servicios para bienes raíces industriales en Colliers Internatioanl Tampa Bay Florida completo no una, no dos, no tres, pero CUATRO transacciones en enero! ¿Que forma de empezar el año nuevo, verdad? Bueno, nosotros pensamos lo mismo, pero lo que nos pareció mas interesante fue que una de estas transacciones era para una propiedad fuera del estado de Florida. Por esta razón, la semana pasada tuvimos la oportunidad de hablar con este experto en propiedades industriales (que tiene más de 35 años de experiencia) para charlar sobre los desafíos, los impactos, y los beneficios de haber sido un CCIM en esta transacción.

P: Estas en Clearwater, y la propiedad estaba en Dallas, Texas. ¿Como conseguiste estar envuelto en esta transacción?

R: Estoy muy envuelto con varios grupos de líderes y de profesionales en el condado de Pinellas. A través de estos grupos he hecho muchísimo networking y he conocido muchos profesionales. Dos de estos profesionales, específicamente un abogado y un contable, le recomendaron a su cliente que hablara con migo sobre su propiedad.

P: Cuéntanos de la propiedad.

R: Me reuní con la clienta aquí en el condado de Pinellas. La clienta tenia propiedad de inversión en Dallas, Texas que ella quería vender. Para empezar la transacción, me puse en contacto con el equipo de Colliers en Dallas – sabiendo que esos son los expertos en el mercado local de esa ciudad – hacer esto es bien importante cuando uno hace una transacción de bienes raíces fuera del estado. La propiedad en si era una inversión bien interesante: 35,805 pies cuadrados con un centro de servicios GoodYear en un contrato de alquiler NNN a largo plazo.

P: ¿Cuales fueron los retos de esta transacción? ¿Porque?

R: Bueno, no diría que habían retos sino diría que esta transacción era mas compleja que las otras. Trabajando con el equipo en Dallas, nos reuníamos con posible compradores que trabajan en el negocio de retail y pensaban que la propiedad era demasiada industrial. Cuando nos reuníamos con los posible compradores que trabajan en el negocio industrial y ellos pensaban que la propiedad era demasiada retail. El equipo de Dallas tiene una huella grande en el mercado local, así que pudimos encontrar el comprador perfecto. Lo que hiso que la transacción fuse mas compleja fue cuando tuvimos que mover el día de cierre para acomodar un requisito de los impuestos de la dueña. En si, manejar una transacción de ciudades múltiples con un día de cierre cambiado hiso para una misión interesante.

P: ¿En esta transacción como fue que ser un CCIM le ayudo?

R: Ser parte del equipo de Colliers absolutamente fue una función importante en esta transacción. Pero, ser un CCIM me ayudo identificar las habilidades necesarias y confirmar que los tenían para exitosamente trabajar este proyecto. Sabiendo que ellos también eran CCIMs, me hizo sentir seguro de que ellos tenían el conocimiento de inversiones, así que sabia que iban a poder poner la propiedad en la mejor position posible.

P: ¿Que es el beneficio de tener transacciones fuera del estado?

R: El beneficio más importante es que ayuda a crecer tu huella. Diversifica tus ingresos para que puedas desarrollar suficientemente y no tengas que quedarte solo en un mercado. Las condiciones en un mercado local tiene un impacto fuerte en el negocio, así que las condiciones en un mercado quizás sean diferente en otro. Si un mercado esta afectado, quizás no sea así en otro. ¡Tener un plan de ingresos diversificado es importante!

Si esta interesado en saber más sobre esta transacción, o como mejor manejar una transacción fuera del estado, pueden comunicarse con Pat a través de su correo electrónico: Pat.Marzulli@colliers.com

Patt Marzulli, CCIM, SIOR da un servicio completo de servicios inmobiliarios que tiene la capacidad para cerrar la transacción exitosamente! Aprenda más sobre Pat aqui.